Пока девелоперы «втыкают» высотки в центре города, рядом дома топятся дровами
Кому выгодно введение единого коэффициента застройки?
Департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми предложил внести поправки в Правила землепользования и застройки, установив коэффициент «2» для жилых зон Ц-2, Ж-1 и Ж-2. Это означает, что на участке, к примеру, площадью 10 тыс. кв. метров можно будет построить недвижимость площадью 20 тыс. «квадратов». Отметим, что сейчас коэффициента плотности застройки как такового не существует.
Удар по бюджету
По словам главы Перми Дмитрия САМОЙЛОВА, введение коэффициента позволит сделать проживание в краевой столице более качественным и комфортным. Однако согласны с этой точкой зрения не все.
– В моем понимании, установление единого коэффициента, будь то 1, 2, 3 или 4, приведет лишь к уменьшению объемов строительства, – считает депутат Пермской гордумы Михаил БЕСФАМИЛЬНЫЙ. – В 2016 году было выдано 80 разрешений на строительство. Мы проанализировали 30 и увидели, что в среднем коэффициент плотности застройки равен 4,9. А предлагается установить 2.
В сокращении объемов строительства не сомневаются и застройщики. А некоторые эксперты говорят также и о дополнительной нагрузке на городскую казну.
– Ограничивая высотность, мы усиливаем желание инвесторов и девелоперов уйти на свободные территории, что уже потихоньку происходит, – рассказывает архитектор Виктор ВОЖЕННИКОВ. – Началось это с того, что в центре города запретили строить объекты выше 20 метров. Центр сегодня практически в стагнации. Строительный бизнес уходит на периферию, в буквальном смысле – в поля. Мы начинаем застраивать Пермский район.
По мнению Виктора Воженникова, в дальнейшем это приведет к увеличению протяженности транспортных магистралей и инженерных сетей, а также росту числа инфраструктурных объектов. А затем затраты на их обслуживание и ремонт лягут на плечи городского бюджета.
КСТАТИ
В начале апреля на публичных слушаниях, инициированных администрацией Перми и посвященных введению коэффициента застройки, было представлено обращение Ассоциации «Пермские строители», в котором говорилось: «По оценкам участников рынка, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 30%. Причем в первую очередь это отразится на жилье эконом-класса, под удар попадут участники различных жилищных программ. Предлагаемые изменения влекут за собой нецелесообразность освоения земельных участков в Перми, ведут к снижению инвестиционного потенциала застроенных территорий – кварталов с ветхим жильем, к отказу от осуществления проектов, что неизбежно снижает архитектурную привлекательность, наносит урон экономическому развитию города».
С прицелом на будущее
«Необходимо отталкиваться от желания потребителей», – говорит директор крупного агентства недвижимости Алексей АНАНЬЕВ. По словам риэлторов, пермяки охотнее покупают многообещающую «картинку», чем квартиры в домах без уютных дворов, детских площадок, просторных парковок и т.д. И сегодня специалисты по недвижимости впервые столкнулись с ситуацией, когда новостройки стоят дороже, чем объекты, уже сданные в эксплуатацию.
Кроме того, покупая квартиру, человек рассчитывает, что спустя некоторое время она не станет дешевле – это как минимум.
– Но если ТСЖ дома в 25 этажей и
500 квартир, например, решит, что дополнительные парковочные места нужны больше, чем детская площадка или объект озеленения, и закатает всю придомовую территорию в асфальт, стоимость такого жилья уже не будет прежней, если не произойдет каких-либо катаклизмов на рынке, – рассуждает Алексей Ананьев.
Главный архитектор Перми Дмитрий ЛАПШИН отметил, что некоторые собственники квартир сталкиваются с тем, что должны оплачивать использование территории парковки или детской площадки. Поскольку платят не все, владельцы участков отдают их под другие объекты, а граждане, купившие квартиры в этом доме, остаются без части придомовой территории.
Значение «2» как основа
Член городской комиссии по землепользованию и застройке Денис ГАЛИЦКИЙ считает, что введение коэффициента плотности застройки вполне допустимо и даже необходимо.
– Безусловно, есть люди, которые готовы жить на территории плотной застройки, без машин у подъездов, но и без нормальных детских площадок. И такой район в Перми должен быть, – уверен градозащитник. – Но ведь есть люди, которые не хотят так жить, а значит, необходимы районы, которые будут защищены от сверхплотной застройки.
По словам застройщиков, они тоже не против введения дифференцированного коэффициента, особенно для центра города. Денис Галицкий считает, что коэффициент «2» должен стать основой в рамках уже начавшейся процедуры. Девелоперы, тем временем, могут подавать свои предложения, связанные со сменой плотности застройки на конкретном участке. Главное – избежать прежних ошибок, когда в историческом центре рядом с двух- и трехэтажками появлялся «великан», огороженный со всех сторон забором.
КСТАТИ
Предлагаемые поправки также устанавливают минимальный размер детских и спортивных площадок, территорий под озеленение (14 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир) и временных стоянок автомобилей (3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир). В департаменте градостроительства и архитектуры Перми уверены, что это сократит дефицит общественного пространства в строящихся комплексах и упорядочит застройку.
Эксперты же в области недвижимости говорят об устарелых подходах и отсутствии механизмов контроля, в том числе, действий собственников. Сегодня застройщика могут обязать построить детскую площадку, при этом никто особо не следит, как она сделана и чем оборудована. Кроме того, в будущем собственники могут демонтировать ее и построить на освободившемся месте парковку.
