Узкие специалисты
Интересно, что при наблюдаемом стремительном росте на пермском рынке коммерческой недвижимости не так уж много крупных игроков. Впрочем, исправить ситуацию позволяет пришествие столичных/иностранных строителей и инвесторов, поспешно заполняющих пустующую нишу.
Нынешний статус кво, как и полагается, имеет исторические корни. Узкая специализация прикамских строительных гигантов привела к тому, что в период кризиса (проявившегося в значительной степени в сфере жилищного домостроения) значительная часть из них была вынуждена сократить работы, либо попросту покинуть рынок. Среди сегодняшних столпов рынка коммерческой недвижимости по-прежнему называют "Трест № 14" и "Стройиндустрию". Кроме того, в последнее время пытается преодолеть расстояние между лидерами и всеми остальными "Пермглавснаб", также мигрирующий в нишу коммерческого строительства. Устойчивость именно этих предприятий объяснима. "Стройиндустрия" обладает собственными мощностями по производству строительных материалов, что позволяет сохранять относительную устойчивость. "Трест № 14" занимается одновременным возведением жилья и недвижимости для разных групп покупателей, "балансируя" в периоды роста и падения спроса. Особо крупными игроками стали и турецкие организации, получившие весьма крупные объекты под строительство, а также естественным образом обеспечившие себе заделы на будущее. Гипермаркет "СемьЯ" был возведен фирмой Summa, а торговая часть комплекса "Олимпия" строится компанией "Энигюм" (обе – со стопроцентным турецким капиталом и широкопрофильной специализацией). При этом влияние иностранцев в ближайшее время будет увеличиваться. Например, ПФПГ уже планирует возвести свой новый офисный центр силами иностранных строительных организаций. Зарубежные компании займутся и проектировкой: общий торгово-развлекательный комплекс "Колизей"–Куйбышевский рынок (возводится подконтрольным "РИАЛу" "Австромом") будет проектироваться английскими фирмами.
Среди наиболее крупных инвесторов, вышедших на рынок коммерческой недвижимости, можно назвать Пермскую финансово-производственную группу (совершающую крупные сделки и на московском рынке), группу предприятий "ЭКС", а также "РИАЛ", уверенно завоевывающий выгодные позиции. Московские инвесторы участвуют в возведении "Олимпии" и торгово-развлекательного комплекса "Австрома".
Виктор ГОРБУНОВ, заместитель генерального директора ООО "ПФП-Группа": – Приход московских инвестиций – положительное явление. Связано оно с общим оживлением экономики, а также с ростом доходов населения. Инвесторы почувствовали, что товарооборот увеличивается, и начали вкладывать, в первую очередь, в сектор торговой недвижимости. Пермская стройиндустрия, вместе с тем, уже начала борьбу с московской интервенцией, что проявилось в попытках технологической модернизации всей отрасли, начавшейся в 2003 году. Технологическим фаворитом стал монолитно-каркасный метод возведения домов. Параллельно появилась и принципиально новая технология строительства – КУБ 2.5 (каркас унифицированный безригельный), с помощью которой сейчас работает "КУБ-Стройкомплекс". Сама по себе технология сочетает достижения в области мостостроения и каркасного строительства и позволяет сделать наружные стены навесными, а не несущими. С другой стороны, инновации пока применяются преимущественно в жилищном домостроении, что делает массированный приход иностранцев в коммерческую недвижимость гарантированным.
Быстрее, выше, сильнее
Собственно отличительной чертой новейшего этапа развития рынка стало непосредственное строительство объектов, тогда как на протяжении 90-х новые торговые, офисные и развлекательные площади образовывались из реконструируемых промышленных и иных помещений.
Вместе с тем, распределение сил (или инвестиционных потоков) внутри самого рынка коммерческой недвижимости неодинаково (об этом "ПО" писал в материале "Маршруты московские", см. № 13 (164) от 12 апреля 2004 г.). Так, абсолютным лидером можно считать сектор торговой недвижимости. По некоторым подсчетам, только за 2004–2005 гг. в Перми будет возведено около 90 тыс. кв. м новых торговых площадей (такого не было на протяжении всех 90-х). Еще в начале года открылся крупнейший торговый центр в Прикамье – гипермаркет "СемьЯ", несколько раньше в самом центре города был введен в действие ТЦ "Айсберг". В течение ближайших месяцев будут готовы к сдаче и другие весьма крупные объекты. Это торговый центр на шоссе Космонавтов (возводимый специально для "Эльдорадо" и "Вивата"), торгово-развлекательный комплекс "Олимпия" на ул. Мира, центр на ул. Революции, 60/1, ТЦ в здании по ул. Уральской, 63. Реконструируются "Алмаз" и "Россия", возводится торгово-развлекательный комплекс "Австрома". В этот сектор направляются и потоки московских инвестиций.
Офисная недвижимость Перми до 2003 года прирастала вообще только бывшими площадями научно-исследовательских институтов, закрывающихся заводов и т. п. Однако сейчас запросы потенциальных арендаторов выросли. Им требуются: современная планировка и отделка помещения, Интернет, телефонная связь, удобное расположение и проч. С прошлого года начался не такой стремительный, как в секторе торговой недвижимости, но все же рост и в сегменте офисной недвижимости. Офисные помещения предусмотрены в здании на ул. Ленина, 9 ("Трест № 14"), ул. Пушкина, 82 и ул. Автозаводская, 44 ("Камская долина"). Четырехэтажное монолитно-кирпичное офисное здание по ул. 25 Октября, 18 строит "Камтрансстрой". К 2006 году "Стройиндустрия" планирует закончить возведение гостинично-адмнистративного комплекса с торговыми помещениями по бульвару Гагарина, 65а и бизнес-центра на ул. Чернышевского, 28 (общая площадь – 31 500 кв. м). Построить современный бизнес-центр с гостиницей на пересечении улиц Сибирской, Швецова и 25 Октября намерена и ПФПГ (общая площадь, согласно проекту, – около 20 тыс. кв. м).
Рост интереса к офисным площадям, по мнению Виктора Горбунова, связан с оживлением малого и среднего бизнеса, не способного построить бизнес-центры самостоятельно, но готового брать их в аренду.
Быстрее, чем офисы, но медленнее, чем торговые центры, растут развлекательные комплексы. К ним можно относить современный кинотеатр-мультиплекс, который будет составной частью общего комплекса на месте нынешнего Куйбышевского рынка и "Колизея", а также вышеупомянутую "Олимпию". Кроме того, сектор развлечений предусмотрен и в "России", купленной корпорацией "Перспектива". Опять же "РИАЛ" намерен осенью начать строительство спортивного комплекса на базе стадиона "Звезда" (площадью более чем 3 тыс. кв. м), в состав которого, помимо спортивного клуба с бассейном, саунами и теннисным кортом, войдут также торговые площади.
Развлекательная недвижимость может приносить доход, ничуть не уступающий торговым и офисным площадям. Так, по подсчетам экспертов, Пермь способна вместить порядка 10 кинотеаров-мультиплексов (а таких в городе пока вообще нет). Как правило, мультплекс включает в себя не только кинозалы, но и обширные площади для шоппинга, фаст-фуда, ресторана, кофейни, спортклуба и других развлечений, вплоть до боулинга и игровых автоматов. Эффективность бизнеса в случае такой тотальной комплексности растет стремительно. Все это называется "синергетическим эффектом": человек, пришедший в кино, заодно посещает магазин, кафе и тратит солидные суммы, сопоставимые с доходами самого кинотеатра (см. подробнее материал "Важнейшее из искусств", "ПО", № 15 (166) от 26 апреля 2004 г.). Интересно, что в 90-е годы в Перми не было построено вообще ни одного кинотеатра, происходила лишь реконструкция старых.
Заход ПФПГ и "Стройиндустрии" в гостиничный бизнес – также веление времени: как уже неоднократно писал "Обозреватель", в Перми не хватает современных отелей, отвечающих европейским требованиям, что, в частности, ярко проявилось во время Чемпионата Европы по боксу, проходившего в столице Прикамья в 2002 году.
В целом, отличительной чертой новой коммерческой недвижимости, возводимой в Перми, можно назвать детерминированную комплексность: в один центр могут быть помещены торговые площади, развлекательные объекты плюс гостиница и фитнес-центр. Все это позволяет добиться вышеупомянутого "синергетического" эффекта, поскольку клиент может решить все свои проблемы в одном здании.
Что касается такого экзотического вида коммерческой недвижимости, как автосалоны или автоцентры, то их строительство осуществляется силами самого бизнеса. Так, например, поступает "Сатурн-Р" (реконструирующий "Алмаз", в котором разместится очередной торговый центр). Заместитель генерального директора компании Николай КИРЮХИН отметил в интервью "ПО", что организация готовит к сдаче (намечена на май–июнь) большой трехэтажный автоцентр на ул. Подлесной, кроме того, проектируется автоцентр Audi на шоссе Космонавтов.
Таким образом, в Перми сейчас активно развиваются все направления коммерческой недвижимости (хоть и с разной скоростью). Общие причины, повлиявшие на это, по мнению риэлторов корпорации "Перспектива", связаны с падением ставки рефинансирования ЦБ, а также с тем, что практически любой объект коммерческой недвижимости, располагающий современной инфраструктурой, может приносить серьезный доход. Увеличивается стоимость аренды, которая за три года выросла почти на 70%, еще быстрее растет сумма, за которую можно продать весь торговый или бизнес-центр.
Слабое звено
Отсутствие успехов в сегменте жилищного домостроения сами пермские строители, как правило, связывают с бесконечными административными препонами, с непонятностью метода "единого окна" и мытарствами при выделении площадок. Вместе с тем, руководители предприятий, опрошенные "Обозревателем", отмечают, что те же проблемы характерны и для коммерческой недвижимости. "Трудности, действительно, те же самые, что и при возведении жилья. Это проблемы с выделением площадок, с техническими условиями и длительностью согласования, – отметил в беседе с "ПО" Виктор Горбунов. – Другое дело, нам всем надо понимать, что чем длительнее срок освоения площадки, тем меньше эффективность вложений в ту или иную недвижимость. Деньги заморожены, пока мы строим".
"Самая большая проблема – это распределение площадок. Во-первых, сама процедура выделения площадки – очень длинная и непонятная. Во-вторых, получение разрешительных документов – очень забюрокраченная процедура. Приходится иметь целый штат сотрудников, которые только этими согласованиями и занимаются", – заявил "ПО" Николай Кирюхин.
"Меня принципиально устраивает позиция, которую занимает нынешняя областная администрация, – пояснил "Обозревателю" генеральный директор компании "Камтрансстрой" Ювиль КАЛЛЮ. – И если все мы будем ее придерживаться, то все получится. Существует указ губернатора еще от прошлого года о выдаче технических условий. Давайте его выполним хотя бы наполовину, и все будет в порядке. Нужны понятные и четкие условия". Г-н Каллю рассказал "ПО", что на историческом для строителей совещании с новой областной администрацией был задан четкий вопрос: кому не хватает площадок? Однако ответа не последовало. Таким образом, тема препон со стороны мэрии может быть снята с повестки дня. Главная проблема, по мнению Ювиля Каллю, именно технические условия и сдача объектов в эксплуатацию, а также "борьба с инфраструктурой".
Виктор Горбунов: – Мне важны не подходы, а результаты. Какими методами они будут достигнуты – другой вопрос. Главное, чтобы законными. Мне важно, чтобы у меня уменьшался срок согласований, чтобы развивалась стройиндустрия, поскольку инвесторы заинтересованы в наличии в регионе строительных мощностей. Юрий Трутнев перед уходом в Москву сказал, что хороший чиновник – это тот, который бегает вокруг инвестора, а не наоборот. Если изменится ситуация, то изменится и количество вводимого жилья, и коммерческой недвижимости. Пока, к сожалению, этого нет. И если мы чиновника будем оценивать не потому, сколько он "завернул" проектов, а сколько он их провел, и платить ему будем за это хорошие деньги, ситуация будет меняться. Так или иначе, несмотря на существующие трудности, в новых экономически благоприятных условиях рынок коммерческой недвижимости все же нашел в себе силы для развития. Появились и инвестиции, и желающие возводить внушительные объекты офисной и торгово-развлекательной направленности. И даже при сохранении существующих проблем эксперты прогнозируют рынку успешное развитие как минимум на ближайшие несколько лет.
Взросление рынка
Другое дело, что таким, как раньше – девственно пермским – рынок коммерческой недвижимости уже не будет никогда. Очевидно, что проникновение московских инвесторов и иностранных строителей (санкционированное областной властью) – это "всерьез и надолго". Безусловно, для рынка это – положительная тенденция, поскольку растет его емкость, растет конкуренция, а, в конечном счете, выигрывает потребитель. Вместе с тем, интервенция является и показателем слабости пермских игроков, и в случае с сегментом коммерческой недвижимости это действительно так.
"Вы можете назвать пермскую строительную организацию, которая 30 тыс. кв. м введет в эксплуатацию за один год? Нет. А инвестору главное не кто у него строит. Ему важно, чтобы было быстро и качественно", – отметил Виктор Горбунов. По его мнению, замораживать деньги надолго в строительстве – смерти подобно. Инвестор выбирает не по принципу "наш/не наш", а исходя именно из скорости, качества и цены. "Зарубежные компании строят хорошо не потому, что у них лучше рабочие. У них иная технология строительства. Они строительные конструкции готовят в заводских условиях, а на стройплощадке монтируют, поэтому пермяки уступают иностранцам по производительности и качеству. Наши же строители практически весь строительный процесс выводят на площадку. То есть производительность достигается не на площадке, а на всем цикле. Поэтому наши строители находятся в худшем положении, чем иностранные", – пояснил "ПО" Виктор Горбунов.
Что касается проектировки, то и эта сфера уже выпущена из пермских рук. Отставание наметилось еще в 80-е годы, когда проектные организации не были оснащены автоматизированными рабочими местами, какими располагают западные компании. Последовавший распад институтов на небольшие фирмы вызвал падение производительности труда. "Отсутствие технического уровня приводит к тому, что наши проектировщики деградируют и не могут подняться до того уровня, какой характерен для Запада", – заявил в беседе с "ПО" один из пермских инвесторов.
Однако сами пермские строители и проектировщики полагают, что им удастся сохранить свои позиции ("Пермский обозреватель" писал об этом, в частности, в материале "Фасадное положение", № 12 (163) от 5 апреля 2004 г.). "У нас очень мало публичных конкурсов, – заявил "Обозревателю" председатель пермского отделения Союза архитекторов России Сергей ШАМАРИН, – а анкетные крайне примитивны. Проблема в том, что выбор происходит по цене проекта – кто дешевле, но это уже не рыночные отношения". По мнению г-на Шамарина, именно ценовой критерий стал главной причиной появления на рынке турецких компаний. Последние "прячут проектирование в цене всех работ". Таким образом, проектирование не выделяется ни по деньгам, ни по времени.
"Не думаю, что московские компании строят лучше. Особый вопрос – кто будет прокладывать инженерные сети: москвичи или местные организации? Конечно, произойдет усиление конкуренции. Но что касается качества, то вряд ли они лучше пермяков монтируют панели или конструируют монолитный каркас. Другое дело – планировочные решения и внутреннее наполнение отделочными материалами", – отметил Ювиль Каллю.
Так или иначе, усложнение рынка вместе с его ростом – также можно назвать отличительной приметой сегмента коммерческой недвижимости Прикамья образца 2004 года. Как и любая успешная отрасль, этот рынок быстро усваивает московские и иностранные инвестиции, вводит в свою структуру "чуждые" элементы в виде приходящих предприятий и готовится к конкуренции. Вместе с тем, можно спрогнозировать, что преимущественным направлением деятельности пермских организаций станет возведение объектов не очень крупных и не очень дорогих, тогда как иностранный и московский капитал, обладающий с точки зрения пермского бизнеса почти бесконечными ресурсами, станет участником наиболее интересных сделок и получит лакомые заказы.
Трагедии, как отмечают эксперты, в этом нет. Это естественное распределение "полномочий". С другой стороны, у пермских компаний, обладающих серьезными амбициями (например, "Стройиндустрии") есть свои преимущества – та же пермская прописка, столь важная в условиях региональных административных джунглей. Очевидно также, что и пермские инвесторы – по той же причине – останутся весьма устойчивыми игроками. В этом отношении характерен пример ПФПГ, заявившей себя на столичном сегменте и показавшей жизнеспособность пермских инвесторов на российском рынке в целом. 
